Associazioni condominiali, da settembre nuove regole

Entro la fine del mese di settembre entrerà in vigore la nuova legge sulle associazioni condominiali la quale disciplina, tra l’altro, la gestione delle entrate e delle spese. Le novità non sono radicali ma avranno un significativo impatto nella materia di riferimento.

Sia l’attuale quadro legislativo delle associazioni dei proprietari, vale a dire la legge n. 230/2007 e le relative norme di attuazione, nonché la futura legislazione, ovverosia la legge n. 196/2018, la quale entrerà in vigore precisamente il prossimo 28 settembre, prevedono specificatamente un particolare regime giuridico per la gestione delle entrate e delle spese.

In primo luogo, secondo le nuove previsioni normative, l’associazione dei condomini dovrà adottare ed approvare annualmente un apposito bilancio.

Per quanto riguarda le entrate sono essenzialmente previste due principali categorie, ciascuna con una propria provenienza specifica, ovverosia:

  • dal fondo di riparazione;
  • dal fondo per le spese correnti.

Il primo fondo è utilizzato allo scopo di effettuare le necessarie riparazioni ed apportare le dovute migliorie sugli spazi comuni; ha carattere annuale ma dovrà essere alimentato mensilmente. Così, ad esempio, i casi concreti di utilizzo del fondo di riparazione potranno riguardare la riabilitazione termica dell’immobile o il rifacimento dell’aspetto architettonico dell’edificio.

Per quanto riguarda il fondo concernente le spese correnti questo è costituito allo scopo di provvedere alle esigenze contingenti. Come il fondo di riparazione dovrà essere alimentato mensilmente. È anche prevista la possibilità per l’associazione dei condomini di approvare la costituzione di fondi speciali.

Per ciascuno dei fondi sopra indicati dovrà essere emessa una ricevuta separata e nominale, diversamente da quanto previsto dall’attuale legge, nella quale è statuito che una quietanza separata può essere emessa solo per il fondo per le spese correnti.

La persona che organizza e si occupa della gestione contabile dell’associazione dei condomini è l’amministratore. A differenza legislazione attualmente in vigore le nuove disposizioni prevedono la possibilità per le associazioni condominiali di tenere una contabilità semplicata.

Costituisce una novità assoluta la disposizione la quale prevede che a partire dal mese di settembre qualsiasi somma incassata dall’associazione dei condomini dovrà essere depositata su un apposito conto corrente bancario. Nell’attuale quadro legislativo, invece, l’apertura di un conto bancario è solo un’opzione.

Nel caso in cui vi sia un’eccedenza degli introiti, vale a dire nell’ipotesi in cui le entrate sono superiori alle spese, vi sono sostanzialmente due possibilità: o l’eccedenza sarà ripianata con le spese del mese successivo oppure gli importi in eccesso dovranno essere rimborsati ai proprietari. Non esiste invece una simile previsione nella vigente legislazione.

 

Per quanto riguarda i costi questi concernono la riparazione e la manutenzione delle parti comuni, nonché l’erogazione dei servizi di cui beneficiano i proprietari e che non vengono fatturati individualmente. In base al metodo di calcolo e ai criteri di distribuzione delle singole proprietà le spese delle associazioni dei proprietari sono le seguenti:

  • spese che concernono il numero delle persone che vivono negli appartamenti o che esercitano in questi una specifica attività (ad esempio i costi per la fornitura di acqua o per la raccolta dei rifiuti);
  • spese per i consumi individuali ripartite tra i proprietari sulla base di un contatore, (come ad esempio per il consumo di acqua per metri cubi, quando il relativo consumo è calcolato utilizzando questo criterio);
  • spese sulla quota individuale a seconda della superficie utile delle singole proprietà (ad esempio i costi sostenuti dall’associazione per la manutenzione o la riparazione delle aree comuni);
  • spese a carico dei proprietari per l’erogazione dei singoli servizi finanziariamente gestite dall’associazione dei proprietari (servizi dei quali usufruiscono i singoli proprietari e che sono pagati dall’associazione come ad esempio i costi del citofono);
  • spese per le utilità (ad esempio i costi per il riscaldamento);
  • altre spese (ad esempio le spese per le chiavi utilizzate per la porta d’ingresso dell’immobile, per le cassette postali, etc).

L’aver rinunciato ad utilizzare uno spazio comune non consente al proprietario di un appartamento di rifiutarsi di versare la propria quota. Tuttavia, il proprietario di un appartamento potrà essere esonerato dal pagamento delle quote dovute per i costi comuni dell’energia elettrica utilizzata per il funzionamento dell’ascensore. È questo il caso in cui è prevista una delibera dell’associazione dei condomini a questo riguardo per i proprietari degli appartamenti situati nel seminterrato, al piano terra, nel piano ammezzato o al primo piano per gli edifici senza mezzanino.

Avv. Salvatore Romano, Studio Legale Sitran