Immobili occupati abusivamente? Ecco la procedura speciale di sfratto

Nel caso di rifiuto da parte degli inquilini al rilascio degli immobili, quando i contratti di locazione hanno raggiunto il termine di scadenza (o in mancanza di un contratto) ai fini dell’evacuazione, i proprietari possono beneficiare di una procedura speciale prevista dal codice di procedura civile. In particolare si tratta della procedura di sfratto degli immobili abusivamente occupati oppure occupati senza alcun titolo.

Con questo procedimento speciale è possibile far valere il diritto al rilascio di un immobile in favore di un concedente o di un locatore.

Se gli inquilini non vogliono lasciare gli immobili affittati dopo la scadenza del periodo di locazione i proprietari possono quindi ricorrere alla procedura di sfratto dagli immobili occupati senza alcun diritto; questa procedura è facoltativa ed il proprietario può, in ogni caso, scegliere tra questa procedura speciale e la procedura ordinaria di diritto comune.

Oltre al proprietario la procedura di sfratto degli immobili utilizzati senza diritto può essere utilizzata dall’inquilino / concedente il quale, ad esempio, ha subaffittato l’immobile ad un’altra persona e costui non vuole lasciare l’immobile anche se è obbligato a farlo.

L’obbiettivo di questa procedura è di consentire il rilascio dell’immobile, quando chi lo utilizza non ha alcun titolo e / o diritto. Secondo il codice di procedura civile il ricorso alla procedura di sfratto dei beni immobili non esclude il ricorso ad altre procedure che potrebbero essere utilizzate con lo stesso rapporto giuridico per far valere altri diritti, quali ad esempio, per il pagamento dei canoni di locazione arretrati oppure per chiedere il risarcimento dei danni eventualmente cagionati all’immobile.

Il proprietario / locatore / concedente che intende avvalersi della misura dello sfratto degli immobili occupati senza alcun titolo deve anzitutto presentare una domanda alla Pretura nel cui distretto si trova l’immobile in questione. A seguito dell’attivazione di questa procedura l’inquilino verrà informato, da parte dell’ufficiale giudiziario, con un avviso in base al quale gli verrà intimato di evacuare l’immobile entro 30 giorni dalla data della notifica.

Il termine entro il quale deve avvenire la notifica differisce a seconda delle seguenti ipotesi:

  • se il contratto di locazione è a tempo indeterminato la notifica richiesta dalla legge per la risoluzione del contratto è considerata anche come avviso di sfratto dell’immobile;
  • quando il contratto di locazione ha invece una durata determinata la notifica avente ad oggetto l’evacuazione dell’immobile deve essere effettuata almeno 30 giorni prima della scadenza del termine, salvo diversa disposizione di legge;

qualora il contratto di locazione è risolto per qualsiasi motivo ed il diritto del locatario è venuto a cessare questi può anche rinunciare alla notifica con una comunicazione scritta tramite la quale effettua il riconoscimento del diritto del locatore di procedere immediatamente alla procedura speciale di sfratto.

 

Avv Salvatore Romano, Studio Legale Sitran